Актуальнейший вопрос: как быть с временем оплаты стоимости покупки — производить ее перед регистрацией прав собственности покупателя в земельной книге или после нее. Понятно желание покупателя расплатиться только после того, когда можно будет увидеть удостоверение земельной книги, где он будет назван законным владельцем. Продавец, в свою очередь, может обоснованно сомневаться в том, что после перерегистрации собственности на имя покупателя у него не возникнет проблем с получением денег за покупку. Поэтому идеальнейшим разрешением подобной ситуации является заключение в банке договора счета сделки.
Договор счета сделки
Между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в котором оговорены: конкретная сделка, сумма покупки, сроки внесения оплачиваемой суммы, документы, которые предъявляются в банк для получения оплаты за покупку. Банк является посредником между сторонами и гарантом того, что покупатель и продавец выполнят конкретные обязательства, которые они берут на себя в связи с наличием счета сделки, еще до того момента, когда продавец сможет получить оплату за покупку. Схема следующая: покупатель перечисляет на счет сделки оплату покупки недвижимости после оформления права собственности на имя покупателя и предоставления в банк документов, которые это подтверждают, банк проверяет документы и перечисляет на счет продавца сумму оплаты покупки. Надо помнить, что банк не несет абсолютно никакой ответственности по заключенным между покупателем и продавцом договорам купли или по другим их договоренностям, поэтому следует все обязательства и права сторон оговорить в главном документе отчуждения собственности — в договоре купли.
Если сегодня поинтересоваться у желающих приобрести недвижимость в Сочи, что, именно, подвигает их на такой поступок, то ответы, несомненно, заставят и вас, и нас подумать на тему: «А не приобрести ли и мне недвижимость в Сочи»? Конечно, если располагать соответствующими денежными средствами, то все причины – и возможность вывозить семью на лучший в нашей стране курорт, и желание поселить родителей у моря, и собственная вторая недвижимость на все случаи жизни, в том числе, и на будущее время постоянного отдыха. И, не забывайте, возможность неплохо инвестировать капитал, который весь уже слегка боишься доверять банкам, и, конечно, недвижимость в Сочи – это источник постоянного и стабильного дохода, практически, в любое время года, а весной и летом в особенности.
Особенно интересна недвижимость в Сочи на фоне грядущей Зимней Олимпиады «Сочи – 2014». Актуальность инвестирования в недвижимость этого прекрасного курорта создаёт тот буфер времени, которым мы ещё располагаем до проведения этого спортивного праздника, который даёт ещё возможность приобрести недвижимость по нормальной цене, ведь за четыре года недвижимость Сочи «даст» хороший рост и опоздавший будет жалеть, что вовремя не вложил свои капиталы. А жалеть будет вот о чём – город интересен не только своим статусом столицы Олимпиады 2014 года. Город растянулся вдоль побережья почти на 150 км и только до 30 км в ширину. Стало быть, практически весь город находится на берегу Чёрного моря. При этом Сочи – невероятно красивый город-курорт, которого Природа одарила практически всем – прекрасным климатом черноморского побережья субтропиков, чистым прозрачным воздухом, лечебной грязью и минеральными лечебными источниками и гордостью сочинцев – заснеженными вершинами гор. Человек добавил развитую инфраструктуру санаториев, отелей, пансионатов, турбаз и не остановился на достигнутом. Сегодня Сочи активно готовиться к Зимней Олимпиаде 2014 года, что означает, что Сочи даже при сегодняшних обстоятельствах мирового финансового кризиса превратился в огромную стройплощадку, где строят одновременно спортивные сооружения, отели, пансионаты и жилые дома. Нужно успеть не только построить, но и продать.
Можно сказать, что договор задатка — это первый шаг в сделке. Договор задатка обеспечивает надежность сделки и налагает обязанности на ее участников. В случае, если покупатель и продавец полностью уверены в том, что сделка состоится, договор задатка не обязателен. В договор задатка можно включить различные правила, но сумма договора и приобретаемый объект должны быть указаны точно, без допуска различных толкований. С таким договором покупатель может быть уверен, то продавец продаст собственность именно ему, в свою очередь, продавец может быть уверен, что покупатель найден и другого искать не надо. Чаще всего договор задатка рекомендуется заключать в случаях, когда собственник отчуждает часть принадлежащей ему земли, чтобы продать кому-либо другому или когда покупатель имеет возможность приобрести часть земельного участка только на полученный в банке кредит. Заключая договор задатка, покупателю и продавцу надо точно знать, какие обязательства они на себя принимают и какими последствиями грозит им их невыполнение. Если покупатель и продавец не пришли к согласию по другим условиям, надо обязательно выполнять те, которые записаны в договоре задатка. Если покупатель отказывается покупать, он теряет внесенный залог и у продавца есть право оставить его себе. Если же продавец отказывается продавать, ему придется вернуть покупателю указанную в договоре сумму задатка в двойном объеме. Если покупатель или продавец расторгает договор задатка, то инициатору расторжения следует возместить второй стороне возникшие потери, например, продавец, основываясь на указанных в договоре задатка обязательствах, произвел изменения в утвержденном стройуправлением техическом проекте, в результате чего у него возникли определенные расходы. Факт возмещения потерь определяет суд, а он рассматривает лишь те потери, которые заявитель может доказать при помощи документов. С неудачным примером вручения задатка можно познакомиться в приложении 2 к этому материалу (”Беспечный покупатель”).
В случае, если обе стороны пришли к единому мнению, в договор задатка можно вписать также другие условия, к примеру, о том, что стороны с обоюдного согласия вправе изменять в договоре купли сумму покупки или порядок оплаты, а также порядок передачи собственности. Конечно, деньги в сумме двойного размера задатка не надо отдавать или нет необходимости возмещать другие потери, если сделка не может состояться по независящим от покупателя или продавца обстоятельствам, например, самоуправление или государство используют при покупке право первой руки. В таком случае задаток возвращается в том же, одинарном, объеме. В договоре задатка следует указывать время, реально необходимое для исполнения договора. Чтобы покупатель чувствовал себя уверенно, договор задатка записывается в земельную книгу владельца в виде запрещающей отметки. Заверенное заявление для земельной книги готовит присяжный нотариус. Запрещающая отметка не позволяет продавать или дарить имущество другому. За сумму задатка имущество можно заложить, зафиксировав сумму задатка в земельной книге. Для запрещающей отметки обязательно определяется срок, до которого запрет остается в силе.