Дома в Сочи

Для более детального изучения качества проектов жилых новостроек, претендующих на элитность, в 2002 году была разработана и в 2005-м уточнена методика классификации элитных объектов. Весь класс элитных объектов был разбит на три подкласса – КП1 (суперэлита), КП2 (нормальная элита) и КП3 – элита с недостатками, не требующими перевода в низший класс.

Для этого все характеристики разделены на две группы – классообразующие (отсекающие) и опции.

Классообразующие (отсекающие) – это характеристики, несоблюдение критериального значения которых (любой, хотя бы одной из них) переводит объект в низший класс. Опции – это характеристики объекта, которые отражаются в его рейтинговой оценке, но несоблюдение их критериальных значений не требует перевода этого объекта в низший класс. При этом опции могут повысить рейтинговую оценку объекта и способствовать переводу его в более высокий подкласс.

Для отбора осекающих характеристик было проведено анкетирование специалистов компании «МИЭЛЬ» (получено более 20 анкет от топ-менеджеров компании и иных экспертов).

По мнению специалистов компании, отсекающими могут быть только характеристики с высокими показателями важности (8–10 по 10-балльной шкале). При этом они должны выражаться четкими количественными или качественными показателями, не допускающими различного толкования. Кроме того, отсекающими могут быть только характеристики, изменение которых невозможно без переработки проекта. Характеристики, изменение которых возможно как на стадии строительства, так и в процессе эксплуатации дома, могут быть отнесены к опциям.

автор: admin \\ теги: квартиры, недвижимость, новостройки, сочи

Между застройщиком и риэлтором, продавцом и покупателем, создаются трудности в в работе маркетологов, а работа аналитиков парализуется либо подменяется имитацией анализа. Однако, несмотря на многочисленные попытки, эта проблема еще далека от своего более-менее удовлетворительного решения, а главное – от широкого принятия специалистами рынка одного из вариантов решения. Доклад Геннадия Стерника, главного аналитика Российской Гильдии Риэлторов призван осветить эту проблему в деталях.
Основным недостатком известных классификаций, по нашему мнению, является совместное рассмотрения характеристик местоположения объекта («объект не может быть признан элитным, если он находится за пределами «золотой мили» – local, local & local»), качества объекта и его цены («объект не может быть признан элитным, если его удельная цена менее $8 тыс./кв. м»). Тем не менее развитие рынка заставило в некоторой степени менять представления, и в последние годы признаны факты «децентрализации элитных объектов» (то есть происходит отказ от ограничения локации), изменения «цены отсечения» (то есть происходит размывание удельной цены как критерия элитности).
В связи с тем что цена (удельная цена) многими специалистами принимается как главный критерий классификации объектов недвижимости, рассмотрим подробнее факторы, определяющие цену объекта.
Все факторы (при фиксированном состоянии рынка, то есть соотношения совокупного платежеспособного спроса и предложения) можно разделить на четыре группы: свойства района местоположения объекта, свойства объекта недвижимости, свойства помещения и свойства субъектов рынка.
Совокупность свойств местоположения определяется его характеристиками (обуславливающими комфортность пользования, проживания) и составляет качество местоположения объекта. Оно определяет предпочтительность данного объекта для проживания, использования (независимо от свойств самого объекта) и тем самым влияет на спрос и на удельную цену объекта.
Совокупность свойств объекта (качество объекта) включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ. Все они в совокупности определяют качество пользования, проживания (независимо от местоположения) и определяют удельную цену объекта.
Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на ранней стадии строительства – заявленными застройщиком. Степень строительной готовности влияет на цену непосредственно – в связи с отложенным заселением, а также на качество пользования после заселения (для комплексов, включающих несколько корпусов, дорожную и иную инфраструктуру). Накопленный износ (физический, моральный, экономический) влияет на удельную цену не только для объектов вторичного рынка, но и для новостроек – в той степени, в которой он может происходить в период строительства.
Свойства помещения включают в себя, конечно, и целый ряд характеристик, зафиксированных в составе качества проекта, но, кроме того, необходимо самостоятельно оценивать размер помещения, определяющий, наравне с качеством проекта, комфортность проживания, пользования. Помещения различного размера в объекте могут пользоваться различным спросом, и таким образом размер может повлиять на сложившуюся удельную цену. На полную цену размер помещения влияет непосредственно, и выбор размера определяется покупателем – его потребностями и бюджетом.
Итак, удельная цена не может служить показателем качества объекта, она является комплексным показателем качества системы «объект – застройщик». Удельная цена может рассматриваться как показатель класса объекта условно, с учетом отклонений, вызываемых маркетинговой политикой застройщика/продавца и предпочтениями покупателей.
Полная цена объекта является интегральным показателем качества системы «объект – помещение – застройщик – покупатель». Поэтому ее целесообразно использовать (наравне с удельной ценой) для ценовой сегментации рынка, но не в качестве критериев класса объекта.
Характеристики, определяющие качество местоположения, объекта, помещения, субъектов, – это разные по природе характеристики, они в разной степени поддаются управлению со стороны девелопера. Одновременное включение их в критерии классификации жилья – неконструктивно, дезориентирует застройщика, риэлтора, клиента и не позволяет вырабатывать обоснованные рекомендации по выбору инвестиционных решений.
Поэтому принятый в нашей работе принцип классификации объекта недвижимости сводится к классификации его отдельно по качеству проекта, отдельно по качеству местоположения, с последующим определением интегрального показателя качества использования (качества проживания).

автор: admin \\ теги: квартиры, недвижимость, новостройки, сочи

1. Архитектурное решение: Типовой серийный многоквартирный жилой дом (улучшенная планировка) либо многоквартирный жилой дом по усовершенствованному серийному проекту.
Этажность варьируется от 5 до 20 этажей. Многоквартирный жилой дом, выполненный по индивидуальному проекту с обязательной архитектурной проработкой фасада.
Этажность не регламентируется, обычно 9-35 этажей. Многоквартирный жилой дом, выполненный по индивидуальному проекту известного архитектора с обязательной проработкой фасада (может рассматриваться на уровне архитектурного памятника).
Этажность не регламентируется .
Дополнительно для «эконом +», «бизнес+»
Дом выполняется по индивидуальному проекту с числом секций от 2 до 6. Секции могут быть разной этажности Дом выполнен по индивидуальному проекту известного архитектора, оригинальное архитектурное решение, этажность может быть ниже 9 этажей.

2. Конструктивное и объемно-планировочное решение: Газобетонное (панельное) и монолитное домостроение. В случае усовершенствованного серийного проекта возможно монолитно-каркасная технология. Особенности планировки: комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. Наличие одного санузла.
Высота потолка: 2,55 – 2,7 м. Монолитное и монолитно-каркасное домостроение. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Возможно зонирование квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие 1-2 санузлов.
Высота потолка: 2,7-3,0 м. Монолитное и монолитно-каркасное домостроение. Эксклюзивные планировки. Наличие зимнего сада, хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Наличие не менее 2 санузлов.
Высота потолка: 3-4 метра
Дополнительно для «эконом +», «бизнес+»
Монолитное и монолитно каркасное домостроение. Высота потолка не менее 2,7 м. Два санузла. Высота потолка не менее 3 м. Наличие кухонь-столовых.

3. Общая площадь квартир, кухни
Площади квартир:
1-комн. – 30-50 кв.м.
2-комн. – 50-65 кв.м.
3-комн. – 65-85 кв.м.
4 комн. – 85-110 кв.м.
Площадь кухни – 8-15 кв.м.
Площади квартир:
1-комн. – 50-75 кв.м.
2-комн. – 65-120 кв.м.
3-комн. – 85-155 кв.м.
4 комн. – 120-180 кв.м.
Площадь кухни – 12-20 кв.м.
Квартиры свободной планировки не менее 100 кв.м. с кухней-столовой не менее 20 кв.м.

Дополнительно для «эконом +», «бизнес+» Площади квартир приближены к верхней границе указанного диапазона площадей (+/- 10%) Площади квартир приближены к верхней границе указанного диапазона площадей

4. Обеспеченность парковочными местами для автотранспорта
Наличие закрытой парковки возможно, но не обязательно. Наземная (гостевая) парковка. Подземная+наземная парковка, используемая в т.ч. как гостевой паркинг. Число машиномест – 0,5-1 шт. на квартиру Обязательное наличие подземной автостоянки с числом парковочных мест не менее 2-х на одну квартиру.
Дополнительно для «эконом +», «бизнес+» Наличие паркинга обязательно. В большинстве случаев подземный паркинг, обеспеченность 0,3 – 0,5 машиномест на квартиру. Обязательное наличие подземного паркинга с числом машиномест не менее 1 ед. на квартиру. Лифт с выходом в паркинг.

5. Территория двора и собственная инфраструктура
Территория двора ограничена. Возможно размещение магазинов и нежилых помещений сферы услуг на 1-2 этажах дома. Дворовое пространство отводится в обязательном порядке. Размещение объектов коммерческой недвижимости на 1-3 этажах жилого дома. Для них предусмотрен отдельный вход и парковка. Дворовое пространство отводится в обязательном порядке и имеет значительную площадь. Предусмотрены системы климат-контроля, очистки воды, автономных систем жизнеобеспечения (например, энергоснабжения, пожаротушения).

Дополнительно для «бизнес +»
Подъездные пути и парковка к встроено-пристроенным помещениям организуются таким образом, чтобы обеспечить разделение транспортных потоков жильцов дома и работников и клиентов офиса

6. Безопасность придомовой территории
Наличие ограждений не обязательно. Охрана возможна, но не обязательна (консьерж, домофон). Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру..

7. Благоустройство придомовой территории
Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Ландшафтный дизайн, полная проработка концепции благоустройства придомовой территории.

8. Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры
Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения или в местах с уникальными видовыми и экологическими характеристиками. Доступность объектов социальной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры.

автор: admin \\ теги: квартиры, недвижимость, новостройки, сочи