Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.
Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека “без первоначального взноса”, хотя и с повышенным риском для заемщика.
Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законами об ипотке России.
Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки.
Например существует имущественный налоговый вычет при покупке собственного жилья, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке.Снижает за счет того, что заемщик ипотечного кредита не будет платить подоходный налог как с определенной суммы, потраченной на покупку жилья, так и с процентов по ипотечному кредиту.
Некоторые категорий лиц могут стать участниками специальных ипотечных программ: социальной ипотеки, ипотеке для молодых семей, военной ипотеке. Эти программы субсидируются государством и, тем самым, обеспечивается в конечном счете более низкая цена приобретаемой недвижимости.
На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий.
То, что Сочи будет столицей олимпийских игр в 2014 году, дало мощный толчок для развития курортной индустрии, и недвижимости в частности. Этот сектор для России является пока что новым, в то время как в других странах уже хорошо развит. Сейчас первостепенно важными являются инвестиции в запланированные проекты, и что оказывается немаловажное влияния – временной фактор. С 2003г. – по 2004г. средняя стоимость кв.м. элитного жилья поднялась на 31% с 1758$ до 2300$, к началу 2005г. стоимость кв.м. увеличилась еще на 28% и на данный момент находится на уровне – 2947$.
Наиболее интересным новым проектом, на сегодняшний день, является элитный жилой комплекс (18000 кв.м.), строительство которого ведется рядом с гостиницей «Radisson Park Hotel» и верхней центральной набережной г. Сочи из-за уникальности его месторасположения. Новостройка находится в 50 метрах от моря в парковой зоне. Также планируется осуществление нескольких проектов, которые находятся в центральной части г. Сочи, но они находятся на этапе оформления правоустанавливающей документации или разработки проекта. На этом фоне, первоочередной задачей является разработка удачной и выверенной концепции инвестиционного проекта.
По прогнозам экспертов предложения, а значит и спрос будут незамедлительно расти. В ближайшее время целый ряд новых объектов будет возведен. Ипотека в Сочи начала развиваться вместе с увеличением инвестиционной привлекательности Сочи как города-курорта. Практически все крупнейшие банки России в данный момент предлагают множество различных программ в сфере ипотеки и кредитования. Ипотеку в Сочи может предоставить Сбербанк Российской Федерации.
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% голосующих акций). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации.
Он предоставляет, помимо основных финансовых услуг, три программы кредитования.
КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
КРЕДИТ “ИПОТЕЧНЫЙ +” – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.
На сегодняшний день банк установил некоторые ограничение на сумму кредита. Теперь максимальный размер кредита для заемщика\созаемщиков вычисляется исходя из оценки его платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости.Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).
В России практика ипотечного кредитования не является столь обширной, как, скажем, на Западе. Однако в какой-то мере этот рынок можно назвать сформировавшимся или устоявшимся — определены механизмы его работы, более или менее четко прослеживаются ближайшая и отдаленная перспективы, постепенно ипотечное кредитование становится все более доступным для заемщиков. Говорить о том, что данный рынок стабилен, а его продукт может позволить себе практически каждый, пока рано, но постепенно сфера ипотечного кредитования приходит именно в такое состояние.
Необходимость такого явления, как ипотека, на российском рынке жилья очевидна — суммами, достаточными для покупки жилья «здесь и сейчас» располагают очень немногие желающие стать новоселами. Получается, что ипотека дает всем остальным возможность приобрести дом или квартиру, не подорвав при этом семейный бюджет. Вроде бы, все хорошо: банки получают свою прибыль, их клиенты — жилье, государство налоги. В то же время для первого и второго звеньев данной цепочки на практике не все выглядит так радужно.
Для кредитных организаций выдача заемных средств несет в себе колоссальные риски. Для того, чтобы минимизировать их, банки должны бы вводить более сложные процедуры получения кредита, повышать процентные ставки, удерживать всевозможные комиссии, но на деле выходит совсем по-другому. Конкуренция между кредитными организациями растет, что приводит их к необходимости поступать с точностью до наоборот, создавая наиболее удобные клиенту условия.
Заемщик же не всегда оказывается готов принять требования банка. Действительно, в России процентные ставки по ипотечным кредитам держатся на довольно высоком уровне. В совокупности с дороговизной жилья это дает не самый лучший эффект — квартира или дом оказываются не по карману потенциальным новоселам, что сводит на нет все усилия банков.
Кажется, ситуация с ипотечным кредитованием выглядит более, чем мрачной, однако перспективы рынка вполне оптимистичны. Если задуматься, ипотека, несмотря на кажущуюся дороговизну, является достаточно выгодным мероприятием. За то время, пока не истечет срок кредита, стоимость приобретаемого жилья возрастет настолько, что в результате у его владельца есть все шансы остаться в прибыли. В наибольшей степени данное утверждение касается столицы и курортных городов страны. Помимо этого стоит учитывать и то, что с каждым годом выплаты по ипотеке будут все менее ощутимыми в семейном бюджете.
Подобных аргументов можно привести множество, и все они свидетельствуют только об одном — ипотека для заемщика является выгодным предприятием. Это значит, что с течением времени ипотечными программами будет пользоваться все больше покупателей жилья. По мере роста спроса и банки получат возможность предлагать своим клиентам все более выгодные условия. Как знать, может быть, при таком развитии событий «европейская» ставка по ипотечному кредиту в 6-8% станет вполне обыденной и для России.