Дома в Сочи

Cочи всегда было принято ругать. Пляжи, где к морю идешь «по головам», сомнительные точки общепита и неоправданно высокие цены. К середине 1990-х отдыхающие переместились в Турцию и Египет. Между тем Россия давным-давно нуждается в своем Биаррице или Куршевеле. Это значит, что бурное развитие Сочи — не каприз и не прожект, а назревшая долговременная тенденция. Такие факторы, как борьба за проведение Олимпиады-2014 или высокая оценка Красной Поляны президентом страны, стали лишь катализатором процесса. Не зря москвичи, петербуржцы и представители нефтегазовых регионов довольно активно обзаводятся недвижимостью в Сочи.

Сочи мечтает стать гламурным берегом

Желание иметь уголок на «домашнем» курорте — явление более глубокое, чем мода. Оно вне временных и национальных рамок. Состоятельные французы приобретают виллу и в Испании, и в Греции. Но самые состоятельные предпочитают купить дом в Антибе или в чуть прохладном, но от того еще более изысканном Биаррице. Англичане прекрасно чувствуют себя в Бате, Брайтоне и на Уайте. Для немца же нет ничего здоровее Фризских островов в Северном море: дюны, сосны, вереск.

Неохота к перемене мест

Объяснить это явление довольно сложно. Квасной патриотизм тут, конечно, не объяснение. О каком патриотизме в административных границах может идти речь в Европе? Ксенофобия (в прямом смысле слова, как «страх перед чужими») тоже ни при чем. Несомненно, что пребывание в среде чужого языка и реалий утомляет, но это меньше всего относится к французам в Испании или к немцам в Италии. Да и россиянин в Гайд-парке не чувствует себя в большей опасности, чем в ЦПКиО.

Пожалуй, ближе всего к истине стоит объяснение, учитывающее неисчерпаемое человеческое тщеславие. Раз уж мы вернулись в Россию, то на ее примере и проиллюстрируем. Кто в Венеции или в Тунисе обратит внимание, кто хотя бы смутно припомнит лицо российской примадонны или модельера? Кто им улыбнется шире, чем остальным? Кто будет шептаться за спиной: «Она! Она! А этот ее одевает…» Но даже если бы и шептались, что наши звезды поймут? Это унизительно.

Российские знаменитости за границей похожи на серых мышек. Когда известный российский политолог, властитель дум, дважды обращается к хорватскому мальчишке-официанту, прежде чем тот соизволит подойти, испытываешь вместе с ним чувство обиды за державу. Не верьте и предпринимателю, который говорит, что его единственное желание на отдыхе — чтобы его никто не узнавал. Раз говорит, значит, душа требует признания.

А депутаты? «Любое упоминание, кроме некролога, — пиар», а значит, отдых на Канарах — двухнедельная кома. Поверьте, такой отдых не идет им в радость. Страдает и пресса: летом в России не остается ньюсмейкеров — страна вымирает. В Португалии, конечно, теплее, но России давным-давно и жизненно необходим свой комфортный и престижный курорт.

Прибавляем три к пяти

У Сочи всегда был непреодолимый недостаток, препятствовавший приходу инвестиций, — короткий летний сезон, длящийся пять месяцев. За те несколько минут, пока президент спускался на лыжах по трассе в Красной Поляне, десятки умнейших голов страны поняли то, что всегда лежало на поверхности: 5 + 3 = 8 месяцев. Плюс еще четыре: на два закрытия и два открытия сезонов, ремонты, тренинги и всякую благотворительность. Оказалось, что описанные выше категории российского населения могут рассчитывать не только на летний, но и на зимний, то есть круглогодичный домашний курорт! Что обещает особенную привлекательность, так как становится рентабельным собственный дом там.

Похоже, что все это умные головы поняли действительно за несколько минут. Потому что на следующий день (многим даже показалось, что чуть раньше) в Сочи начался земельный бум, плавно перешедший в лихорадку. По долине Мзымты будто сель пронесся: так быстро исчезли ветхие (и не очень) лачуги.

Наиболее дальновидные инвесторы предположили, что поле приложения капитала не замкнется в долине Мзымты и Сочи действительно в состоянии стать южной столицей, центром зоны 500 км длиной. «Летнее крыло» этой зоны протянется вдоль побережья до Геленджика, а «зимнее» — до карачаевского Домбая и балкарского Терскола.

В отношении курортов Геленджика существуют даже более масштабные планы, чем в отношении многих поселков Большого Сочи (свыше 140 км от Адлера до Туапсе). На развитие Геленджика и близлежащих поселков намечено выделить свыше $800 млн. Правда, для настоящего успеха этому «крылу» потребуется и дополнительная «тяга» в виде реконструированных аэропортов в Краснодаре и по возможности в самом Геленджике, а также прямые скоростные дороги.

То же относится к зимнему горноклиматическому «крылу». Излишнему оптимизму на этом направлении мешали известные кавказские события, но потенциальные инвесторы и командируемые ими специалисты все чаще заезжают и в Домбай, и в Приэльбрусье. Представитель московской строительной компании пояснил: «Хозяйство курортов в сложном состоянии, это другая эпоха, но природный комплекс вне всякой конкуренции. Будем надеяться, что МОК выберет Сочи. Туда приедут самые влиятельные спортивные бюрократы. А мы очень постараемся затащить их в гости на объекты. Это на наших картах граница Европы и Азии проходит по Калмыкии и Ростовской области. На европейских — по Большому Кавказскому хребту. Ненормально, что высочайшей вершины Европы нет на ее зимней спортивной карте. Приедут, посмотрят. Тогда и Эльбрус искупается в лучах чужой славы. Если серьезно, то эти курорты в любом случае будут развиваться вместе с Красной Поляной».

Архаров жалко

Оценочная комиссия Международного олимпийского комитета посетит Сочи в феврале следующего года, а столица Олимпиады-2014 будет названа еще через полгода на заседании МОК в Гватемале.

К прилету высоких гостей ударными темпами достраивают многострадальный аэровокзальный комплекс (его возведение началось в 1988-м, но в середине 1990-х было заморожено) и подумывают закатать Мзымту в трубу, чтобы продлить взлетно-посадочную полосу, которая в этом случае сможет принимать хоть «Боинги», хоть «Аэробусы». Принято решение выкрасить «в единой цветовой гамме» дома близлежащего села Молдовка и озеленить его территорию, чтобы гостей встретили «цветущие розы». Остается уповать, что хоть траву в зеленый цвет не покрасят: все-таки комиссия приедет оценивать готовность к зимним играм.

До гватемальских посиделок власти стараются не особенно провоцировать экологов, но все понимают, что без дороги, вернее, двух — железной и автомобильной, проходящих через Кавказский заповедник, — Сочи не поднять. Сегодня обе дороги выходят к морю в районе Туапсе и далее 150 км идут вдоль побережья, иногда прямо по берегу. Пропускные возможности железной дороги на этом участке крайне ограничены, и это способно стать большой проблемой в случае начала интенсивного строительства в Сочи. Автомобильная трасса уже сейчас в сезон превращается в вялую, но бесконечную пробку.

Главная же претензия к нынешнему автомобильно-железнодорожному тандему в другом. Значительная часть объектов (олимпийских сооружений, гостиниц и т. п.) будет возведена на основе инвестиционных контрактов. С инвесторами рассчитываются участками под коммерческое строительство тех же гостиниц, многоквартирных домов, коттеджей. Потенциально подходящих участков в Большом Сочи немало. Но под железнодорожным полотном с бегущими товарняками Копакабану не создать. Гуляющий по страницам местной прессы «компромиссный» вариант переноса железной дороги в глубь побережья, кажется, призван притупить бдительность «зеленой» общественности: дорога превратится в череду мостов и туннелей, влетит в вескую копеечку и нанесет экологии не меньший ущерб, чем дорога через заповедник.

Плюс-минус 1 млрд

Вообще все, что связано с «Проектом Сочи»;, напоминает задачу, состоящую из одних «неизвестных». Известен только ответ. Чтобы план имел успех, нужно, чтобы здесь:

а) летом было все, что есть на Лазурном берегу;

б) зимой было все, что есть в Куршевеле;

в) всегда было все, что есть в Москве.

Для осуществления этих целей только в рамках программы «Развитие Сочи как горноклиматического курорта на 2006– 2014 годы», явно подверстанной под Олимпиаду-2014, планируется привлечь чуть меньше Є10 млрд. Напомним, Игры в Турине обошлись в Є13 млрд. Скромность отечественных строителей приятно удивляет. Хотя и в Италии сначала верили, что уложатся в Є8–9 млрд.

На указанные Є10 млрд в случае победы Сочи в олимпийской гонке предполагается возвести пятизвездочные отели в общей сложности на 2 тыс. мест, четырехзвездочные — на 10 тыс. и трехзвездочные — на 13,5 тыс. мест.

Но основные средства пойдут на развитие инфраструктуры: строительство и ремонт дорог, туннелей, международного аэропорта, морского вокзала, канализационных, дренажных сетей и т. п. Собственно спортивные объекты (бобслейная трасса, конькобежный центр, арена для керлинга, малая и большая ледовые арены, катки и более мелкие сооружения) отвлекут не более 3,5–4%.

Должностные лица городской администрации и подготовительного комитета сообщают, что большинство крытых спортивных сооружений после окончания игр будут переоборудованы в развлекательные, торговые и выставочные центры. Кроме тех объектов, которые понадобятся городу-курорту именно в спортивном качестве.

Чиновники подчеркивают: большинство этих зданий возведут и в том случае, если право принимать Олимпиаду-2014 получит другой город. Правда, подобные обещания слышались и в Москве, когда она боролась за право стать хозяйкой летней Олимпиады-2012. Вспомним десятки заявок на строительство спортивных объектов, проекты, макеты и даже обсуждение собственных имен для объектов с учетом их перепрофилирования после Олимпиады… Как-то случилось, что все это быстро и естественно забылось.

«Элитка» от столичного застройщика за $4 тыс. Но в Сочи

Меньше всего волнения чиновников передаются «новым сочинцам»;, покупателям элитной недвижимости. По словам генерального директора сочинского агентства «Винсент-Недвижимость» Эдуарда Филиппова, это москвичи, петербуржцы, представители нефтегазовых регионов, а также Урала и Дальнего Востока: «Есть клиенты, которые «упаковались» полностью, приобретя жилье и в Сочи, и в Красной Поляне. А есть даже такие, кто покупает жилье и в «Маяке», и в «Королевском парке», и в Красной Поляне».

Среди заметных объектов можно назвать «Александрийский маяк» — 24-этажное здание класса «премиум» с шестью пентхаусами и пятиуровневым паркингом. Вид на море — начиная с первого этажа, шум волн тоже: берег в полусотне метров. Похоже, что комплекс облюбовали люди более или менее публичные — деятели шоу-бизнеса и политики, отчего «Маяк» часто называют местом «тусовочным».

«Королевский парк» позиционируется как комплекс для семейного проживания. Его изюминки — коттедж с бассейном на крыше и 2,5 га придомовой территории — рекорд, который теперь уже вряд ли будет превзойден в центре Сочи. Здесь, по словам Э. Филиппова, будет разбит «самый настоящий английский парк, постепенно дополняемый различными субтропическими культурами». Пальмы уже высаживают.

А еще есть дом «Новая Александрия» — 25-этажное здание с 11 пентхаусами, клубный дом «Идеал Хаус», тоже с пентхаусами, жилые комплексы «Пушкинский» и «Премьер».

Названия многих компаний, строящих элитную сочинскую недвижимость, у москвичей на слуху. Это «Декра», «Интеко», «Конти», «СТ Груп». Получать прибыль, продавая элитное жилье, московские компании умудряются при сумасшедшей (по сочинским меркам) цене от $4 тыс. Бизнес-класс «идет» от $2 тыс., а самые дешевые предложения такого рода стоят $1,2–1,3 тыс. О пентхаусе можно мечтать, имея в кармане $5–5,5 тыс. на 1 кв. м (но не в «Маяке»: тут придется выложить в два с половиной раза больше).

В Геленджике цены в полтора–два раза ниже, чем в Сочи, правда, шкала классности двухступенчатая: дома «для богатых» и «остальные». Еще ниже цены в полупромышленном Туапсе, хотя он фактически лежит на «окраине» «Большого Сочи»; и намерен сменить амплуа, сделав ставку на туризм.

Если в Москве среди характеристик дома, влияющих на цену, основными являются близость к центру и направление, то в Сочи среди главных факторов — близость к морю (идеальная — от 0,5 до 1 км) и вид на море (добавляет до 20–25% цены). Вид и звуки железной дороги, и особенно если жильцам требуется переходить ее по пути на пляж, для элитного дома катастрофичны.

Все критерии жилья высокого класса в проектах последних лет приняты неукоснительно. Профессиональная охрана, игровые площадки, гостевые парковки и т. д., включая бассейны (ничто не вызывает такого сильного желания поплескаться в теплой водичке, как прогулка по берегу зимнего моря). Девелоперам приходится постараться, чтобы жильцов не тревожили мысли о каком-нибудь тропическом острове.

Что интересно, относительно быстрый рост цен на сочинскую недвижимость продолжается в то время, когда в столице он почти остановился. Этот факт не оставляет камня на камне от рассуждений о прямой взаимозависимости цен на нефть и недвижимость. Очевидно, стоимость московских квартир приблизилась к своему предельному уровню, а сочинских — еще нет.

Чего ждать «аборигенам» от «руссо туристо»?

Коренные сочинцы от набирающего обороты бума пока получили немного. Народные трибуны клеймят городские власти за то, что элитные дома строятся в санитарной зоне курорта, фактически на пляжах. При этом, чтобы обойти законодательство, они оформляются как «апарт-отели» или «пансионаты квартирного типа».

Жители опасаются, что в конце концов останутся не только без вида на море, но и без самого моря, которое будет разобрано элитными новостройками (пока, кстати говоря, обладатели квартир в высококлассных домах пользуются закрытыми пляжами нескольких статусных санаториев). Сочинцам не нравится, что кинотеатры, библиотеки и другие учреждения культуры доводятся до аварийного состояния, а затем «реконструируются» с «пристройкой» многоэтажного здания. Впрочем, ситуация слишком хорошо знакома, чтобы на ней подробно останавливаться.

Сочинцы понимают, что снова «ходить по головам» на двух–трех оставшихся публичных пляжах россияне не захотят. Вероятно, Сочи и превратится в Ниццу, но им, сочинцам, особых выгод это не принесет: из 300 тыс. владельцев летних мини-гостиниц они превратятся исключительно в обслуживающий персонал. Если повезет. Да и везение будет весьма условным: при существующем избытке трудовых ресурсов рассчитывать на большие заработки не приходится. Тем более при известной «структуре отдыха» многих россиян: «зажигалово» вечером и ночью, а все остальное — после того, как отоспишься к вечеру.

Делаем ставки

Скажем прямо, у Сочи не много шансов на победу. Зальцбург имеет опыт проведения Олимпийских игр, новый генеральный секреатрь ООН — южнокореец, хоть и не из Пхенчхана. Сочи находится на границе с зоной конфликта, «нас не любят и всегда засуживают» и т. д. и т. п. Хуже другое. В сладостном предвкушении олимпийских перспектив власти забыли о сущей мелочи — предложить что-то хорошее, перспективное для большинства сочинцев.

Вместе с 19 членами оценочной комиссии МОК 19 февраля в Сочи прилетят свыше 100 журналистов. Не столько для того, чтобы сопровождать чиновников и фотографировать колышки на месте будущих олимпийских объектов, сколько для того, чтобы собрать материалы для оценки одного из важнейших критериев выбора победителя — позитивного отношения местного населения к играм. Ну, вы понимаете: «Житель Сочи Иван Петров сказал…» Этот журналистский пул во многом и есть тот «хвост, который виляет собакой». Не в июльских репортажах из Гватемалы, а в февральских — из Сочи (в переводе с английского, немецкого, французского) надо узнавать, быть ли российскому городу победителем.

Но признаем и то, что ненавязчивый советский сервис жив и процветает. И поделать с этим, кажется, ничего нельзя. Собрав кое-какие цифры, решил проконсультироваться со знакомым из гостиничного бизнеса. «Так что у нас есть?.. В Турции пятизвездочный — в пределах $100 в день, в Сочи четырехзвездочный — $170. Наш четырехзвездочный — это по умолчанию три с половиной звезды в Турции.

Смотрим, сколько в Турции стоит номер в трехзвездочном и четырехзвездочном отелях, строим обратное отношение… Вот: наш сервис в 2,65 раза хуже турецкого!» Пошутил, значит. И добавил: «Кстати, домашний курорт состоится только в том случае, если его признают иностранцы, если он и для них станет престижным».

автор: admin

Город у моря охвачен подготовкой к зимним Играм-2014. Чиновники и архитекторы разработали олимпийские планы, и российский курорт № 1 начинает превращаться в гигантскую стройплощадку. Там, где сейчас заросшие поля, через пару лет появятся стадионы. На месте хаотичных постоялых дворов вырастут 3- и 5-звездочные отели. Подготовка к Олимпиаде в Сочи — это не только строительство лыжных трасс и ледовых дворцов. Еще десятки участков отведены под гостиничные, офисные, торговые и развлекательные центры. Транспортная, инженерная инфраструктура будет перекраиваться заново. Потому Большой Сочи и окрестности напоминают город комплексной застройки.

Чтобы поднять на ноги “новый”; город, потребуется в целом от 122 млрд до 313 млрд руб. из бюджета разных уровней и от частного бизнеса. Мэр города Виктор Колодяжный, человек из команды губернатора края, убежден, что сможет привлечь инвесторов, так как создает для них комфортные условия. И не сомневается, что Сочи станет хозяином Олимпиады.

— Кроме центрального городского стадиона в Большом Сочи и ближайших районах нет пока ни одного спортивного “олимпийского” объекта. Не было ли с вашей стороны слишком большим риском подавать заявку в Международный олимпийский комитет (МОК)?

— Когда представители МОК общались с нами, они так и сказали: “Вы счастливые люди, потому что у вас есть возможность построить объекты XXI в.”. Да, почти все спортивные сооружения будут строиться с нуля, зато по самым современным мировым стандартам, в соответствии с последними требованиями международных спортивных федераций. Но мы уже начали строить их. Заложен первый камень будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине, в прибрежном комплексе Олимпиады. В ближайшие недели мы будем делать пробный пуск первой очереди горнолыжного комплекса “Карусель”, инвестором которого выступает Нацбизнесбанк. Начинается строительство горнолыжного комплекса “Роза Хутор” компании “Интеррос”и уже вводит в строй комплекс на р. Лауре компания “Газпром”.

— Вы выиграете последнюю эстафету у конкурентов — городов Зальцбурга и Пьенчонга?

— Уверен. Мы разработали очень подробную олимпийскую концепцию. В заявочную книгу войдут 17 глав, в которых будет дано описание ситуации в спортивной, туристической сфере, транспортной отрасли и в каждом секторе, изложены планы по развитию и приведены гарантии инвесторов или кредиторов. Это как бизнес-план. И в него вошли все объекты, которые необходимы для проведения Олимпиады. Город будет удобным для спортсменов, болельщиков, туристов: например, транспортное сообщение мы хотим организовать таким образом, чтобы любое расстояние от одной точки до другой можно было проехать за 20 минут. И где еще вы найдете сочетание таких факторов, как снежные горы и море. Представьте себе только: море и зимняя Олимпиада!

Есть еще один важный параметр, по которому можно судить, подходит город или нет для проведения зимних Игр, — наличие на его территории горного склона для слалома-гиганта. У нас эти склоны для слалома находятся на плато “Роза Хутор” в Красной Поляне.

— Кто вас консультирует в строительстве спортивных сооружений, вообще в том, как готовиться к Олимпиаде?

— Мы не стали изобретать велосипед. Есть зарубежные компании-консультанты, которые работают на этом рынке не один десяток лет и выиграли не одну заявочную кампанию. Одни консультанты нам помогают в маркетинге, другие — в строительстве спортивных объектов. Например, в команде с нами агентство спортивного маркетинга IMG, рекламная сеть FCB, одно из крупнейших мировых PR-агентств Weber Shandwick. Архитектурная фирма HOK Sport+Venue+Event разрабатывает проекты всех будущих спортивных сооружений. Helios Partners разрабатывает заявочную книгу, а ICON отвечает за внешний вид Сочи.

Осенью должно пройти окончательное согласование с международными спортивными федерациями тех участков, где будут размещены спортивные объекты.

— Сколько денег вы собираетесь в целом потратить на промоушн Олимпиады?

— … (Пауза, свидетельствующая об отказе от ответа.)

— Сочи не в первый раз подает заявку в МОК. Кто инициировал идею вновь попытать счастья и все-таки принять Игры?

— Идея принадлежит губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву. Но ее поддержали на самом высоком уровне. Нам помогают президент России Владимир Путин, вице-премьер правительства РФ Александр Жуков, президент Олимпийского комитета России Леонид Тягачев, представитель президента РФ в нашем Южном федеральном округе Дмитрий Козак. И граждане страны. Вы знаете, что последние опросы общественного мнения показывают, что 63% россиян считают проект важным?

— Серьезная у вас поддержка. Могла ли быть предопределена победа Сочи в предварительном отборочном туре, когда определялась тройка лидеров?

— Вы знаете, что могла быть не только тройка лидеров, могла быть и четверка, и пятерка. Все-таки между городами-претендентами состоялась серьезная борьба. Знаете, многие за рубежом до подачи нами заявочной книги в МОК даже понятия не имели, что такое Сочи и где это [находится].

— Все-таки как вам удалось войти в тройку?

— Мы пришли в МОК со своей программой и защитили ее. Она вызвала интерес у международного жюри. И сегодня мы должны доказать, что сделаем то, что мы предложили и защищаем. Сыграла роль и титаническая работа, проделанная командой Сочи. А ведь с нами боролись очень серьезные ребята — представители Алма-Аты, Софии, Хака (Испания), которые тоже подали анкету в МОК.

— Как города-соседи реагируют на то, что Сочи вышел в полуфинал?

— Могу сказать, что сегодня администрации городов и края работают в одной команде. В этом году мы от Краснодарского края трижды выходили с проектами на международный уровень. Были на экономическом форуме в Лондоне. Каждый год вот уже шестой раз подряд ездим в Канны (там проходит ежегодная крупнейшая выставка по недвижимости. — “Ведомости”). Выставляли проекты в Германии. У нас есть лидер — губернатор края, который делает все для того, чтобы мы развивались.

— Успеете построить все запланированное к 2014 г.?

— В этом сомнений нет. Я сам строитель. Еще в советские времена я был управляющим треста. И знаю, как что строится и сколько лет.

— Федеральная целевая программа “Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 гг.)” (ФЦП) была утверждена в июне федеральным правительством. Концепция подготовки к Олимпиаде — это только часть ФЦП. Можете вкратце рассказать, что представляет собой ФЦП в целом?

— Главная цель программы — в развитии инфраструктуры Сочи и создании условий для строительства горноклиматического курорта мирового уровня. Задача также в том, чтобы обеспечить российских спортсменов тренировочными базами, где они смогут готовиться к соревнованиям по зимним видам спорта. Ведь в России таких крупных баз не осталось. И одна из важных целей, конечно, — создать площадку для проведения в России международных и общероссийских соревнований. В частности, сейчас мы должны создать конкурентные преимущества, чтобы получить право проведения XXII Зимних олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 г.

— В ФЦП предусмотрено два сценария — на тот случай, если город станет хозяином Игр, и если не станет. Финансирование и объемы строительства при первом и при втором сценарии будут разными?

— В первом варианте объем финансирования всех мероприятий ФЦП составит около 313,9 млрд руб. Из федерального бюджета поступит 185,8 млрд руб., 9,2 млрд руб. — из бюджета Краснодарского края и городской администрации, остальные 118,8 млрд руб. будут привлечены из внебюджетных источников. При втором сценарии потребуется примерно 122 млрд руб. Из них 56,8 млрд руб. — из федерального бюджета, 8,4 млрд руб. — из регионального и муниципального и 57,7 млрд руб. составят внебюджетные источники.

— Как долго могут окупаться деньги, вложенные в подготовку к Играм?

— По оценкам экспертов, в экономическом отношении Сочи за восемь лет пройдет тот путь, на который без Олимпиады потребовалось бы 25 лет непрерывного экономического развития.

— Идея разработать ФЦП появилась не этим летом и даже не в этом году. Но в чем ее основная цель — она появилась потому, что в Сочи

решили устроить Олимпиаду-2014? Или все-таки потому, что на Игры была сделана ставка, чтобы привлечь в город инвестиции и создать здесь настоящий европейский курорт вроде российского Лазурного Берега?

— Это две взаимозависимые программы — ФЦП и подготовка к Олимпиаде. Но даже если через год в МОК все решится не в нашу пользу, мы все равно привлечем денежный ресурс. Главное — что объем финансирования инженерной инфраструктуры останется почти таким же и при первом, и при втором сценарии.

— У вас в городе инженерные сооружения не обновлялись, кажется, с середины прошлого века. Все СМИ писали об этом, когда была обнародована новость про Олимпиаду. Почему такая ситуация в городе?

— Я не хотел бы отвечать за других руководителей, которые были в Сочи до меня. Но вы знаете, что в 1990-е гг. вплоть до 2000-х гг. у нас в стране во многих регионах наблюдался застой. Сейчас мы учимся делать бизнес. И не все сразу получается. Городская администрация и население города стремятся к тому, чтобы сделать Сочи самым красивым и самым прогрессивным городом. Для этого в том числе мы хотим провести здесь Олимпиаду.

— Из отдаленных районов Сочи всегда было трудно добраться до пляжей на общественном транспорте, а теперь в городе еще и пробки. Что конкретно делается, чтобы упростить этот процесс? По ФЦП в обновление транспортной инфраструктуры будет вложено больше денег, чем в туристические и олимпийские объекты, вместе взятые.

— Уже практически готова транспортная схема, разработанная архитекторами города. Она включает дорожные развязки, которые позволят решить проблемы с пробками. Будет построено и несколько автодорог между районами Сочи и стратегически важными для Олимпиады объектами. Проблем много. Но средства планируется выделить значительные — около 115 млрд руб., 108 млрд руб. из них пойдут из федерального бюджета. Это действительно самый крупный раздел ФЦП. Поэтому, думаю, решим все проблемы.

— То есть транспортную инфраструктуру вы собираетесь поднять на какой-то принципиально новый уровень?

— Пожалуй, это будет самое большое наше достижение. Новые транспортные проекты в Сочи уже развиваются. Мы специально ездили в Германию и из Германии в Швейцарию, чтобы посмотреть, какие у них дороги, чтобы перенять опыт. В итоге мы построили за 24 месяца дорогу европейского уровня от аэропорта до Красной Поляны.

— Для горной местности это действительно очень хорошая трасса, мне довелось там побывать. Один из ее участков — самый длинный на Черноморском побережье автодорожный тоннель. Сколько составили инвестиции в эту трассу?

— В саму дорогу мы вложили где-то 700 млн руб., это без тоннеля. В тоннель мы вложили в прошлом году около 2,5 млрд руб. Теперь мы строим объездную дорогу вокруг города, чтобы разгрузить центр, — это около 15 млрд руб. Работаем с дорожной техникой нового поколения — строим по 200 м в месяц.

— Когда серьезно займетесь благоустройством сочинских пляжей? Ведь за ними закрепилась слава не очень-то чистых.

— Краевой администрацией даже конкурс проведен на обустройство пляжей. Инвестсоставляющая проекта предполагает на пляжах различные платные услуги. Уже определены предприятия, которые занимаются поддержанием

чистоты и предоставлением платных услуг. Мы решили ликвидировать стихийную торговлю на набережных. Наняли на работу сотрудников, которые поддерживают чистоту на пляжах.

Есть проект переноса железной дороги с береговой линии в другую часть Сочи. Но пока не решили со сроками его реализации. Вообще, если говорить об экологии курорта, то после реализации ФЦП Сочи, я думаю, станет самым благоприятным регионом России. Только лишь на природоохранные мероприятия выделяется 2,65 млрд руб. Весь же комплекс мероприятий в рамках программы напрямую влияет на улучшение состояния окружающей среды. Мы подвергнем кардинальной реконструкции существующие и построим новые сети водоотведения, новые очистные сооружения. На это по ФЦП выделяется 9,5 млрд руб. Модернизация транспортной инфраструктуры, о которой я уже говорил, также будет оказывать благоприятное воздействие на экологию. Это будет достигнуто за счет разгрузки дорожной сети и снижения загазованности центральной части курорта. Хотим закупить экологически чистый общественный транспорт. В рамках реструктуризации энергетики планируется перевод котельных с мазута на газ, что снизит выброс вредных веществ в атмосферу в 1800 раз.

— Правда ли, что оценка МОК будет зависеть от состояния сочинского морского порта?

— Реконструкция морского порта входит в концепцию развития береговой зоны. Планируется его перепрофилировать под пассажирский порт. Грузовую часть вынесем из центрального района Сочи. Это повысит привлекательность города. Надеемся сделать это на “олимпийские” деньги.

— Кто из крупных инвесторов или девелоперов уже участвует в большой сочинской стройке?

— Что касается развития туристического бизнеса, вы можете посмотреть на комплекс “Газпрома” в Красной Поляне. Сначала этот проект вообще не рассматривался как олимпийский. Но когда началась подготовка к Играм, стало понятно, что он тоже будет использован. В Имеретинской долине расположится основная Олимпийская деревня. Одним из инвесторов нескольких проектов там будет “Базовый элемент”. Всего долина занимает 600 га, из них под Олимпиаду отведено 150-180 га. Горнолыжный центр на плато “Роза Хутор” профинансирует “Интеррос”. Если к этим объектам проявят интерес другие инвесторы, то проведем конкурс.

— Какие из проектов в Большом Сочи и вокруг него не являются стратегическими для Олимпиады, но будут, возможно, использованы во время Игр и повлияют на развитие туристического бизнеса в целом?

— Например, мы собираемся строить в Сочи гигантский аквариум, инвестор этого проекта — компания из Саудовской Аравии Atex International. Океанариум будет даже не европейского, а мирового класса. Проект представляет собой огромный бассейн в несколько этажей, на каждом этаже будет создан ареал обитания для того ли иного вида рыб. Завезем акул, скатов, разных коралловых рыб… Насколько я знаю, подобного океанариума в России еще не было. Для него потребуется 3 млн куб. м воды.

— Какова площадь участка, объем инвестиций?

— Для строительства этого объекта нужен участок в 0,6 га. Но мы еще не определились с местом. Объем инвестиций составит более $10 млн.

— Что еще из интересных планов?

— Хотим построить многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс между Красной Поляной и городом. Проект называется “Теннис гольф и SPA-курорт”. Его девелопер — компания “Юмако”. Мы этот проект даже на выставку в Канны возили. Надо также отметить, что сформирована заявка для участия в конкурсе на создание особой экономической зоны туристско-рекреационного типа в Хостинском районе Сочи.

В Хостинской бухте собираемся создать новую набережную и марину — искусственный остров (как в Арабских Эмиратах), который будет соединяться с берегом мостами. Ориентировочная стоимость проекта — $800 млн. Еще один прибрежный объект — ландшафтно-рекреационный комплекс “Старый город”, который собираемся создать на адлерской набережной, для него требуется объем инвестиций примерно в 155 млн евро. Разработали концепцию тематического парка с гостиницами “Прометей в стране Золотого руна”, стоимость проекта оценивается в $676 000. Также хотим построить аквацентр в районе парка им М. В. Фрунзе на искусственном полуострове, там будут представлены все виды водного спорта. Оцениваем этот проект в $260 млн. Планируем построить тематический развлекательный парк с гостиничным комплексом на Малом Ахуне. Пока что находимся в поисках инвестиций для большинства этих идей.

— Давайте поговорим об инвестиционном климате и рынке недвижимости в Сочи. Что привлекает в ваш город внешних инвесторов?

— Мы готовы носить инвесторов на руках. Для них создан режим наибольшего благоприятствования.

— Кто может стать инвестором того или иного строительного проекта в Сочи?

— Любой гражданин, который хочет заниматься бизнесом и обладает соответствующими средствами.

— Могут ли местные игроки рынка недвижимости составить достойную конкуренцию московским, питерским и другим российским игрокам?

— В Сочи работает более 90% московских компаний. Почти все компании зарегистрированы в Сочи, но капитал у них из Москвы. Есть еще ростовские компании. Местных мало. Есть сильный девелопер “Юмако”. Есть “ПримИнвестПроект”, но у них только один точечный жилой объект.

— Как поднимутся цены на объекты недвижимости в процессе стройки века?

— Цены на недвижимость в Сочи формируются так же, как и везде, — рынком. Стоит ожидать, что в случае выигрыша в заявочной кампании и реализации ФЦП спрос на недвижимость может возрасти.

— Какие еще факторы кроме Олимпиады влияют на рост стоимости жилой недвижимости?

— Есть разница между ценами в зависимости от района города. Лазаревский — район более дешевый. Адлерский, так как он тяготеет к центру, — более дорогой. Рост цены во многом подхлестывает дефицит площадей. Город большой — 350 000 га, но только около 8% составляют городские территории. Остальное — федеральные земли, заповедники.

У нас реализуется, кроме того, программа переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Этот фонд составляет около 200 000 кв. м. Механизм строится на взаимодействии инвесторов с жильцами домов, жильцы выступают в роли продавцов. Такая схема тоже влияет на рост цен.

— Можно узнать максимальную стоимость земли в центре на каком-либо примере?

— Недавно по одному из инвестиционных договоров было реализовано 19 соток земли по цене $170 000 за сотку на ул. Воровского. Это одна из центральных торговых улиц курорта.

— Как у вас развит офисный сектор, есть ли потребность в современных комплексах?

— Спрос на нормальные офисы европейского класса сейчас превышает предложение. Сектор этот растущий. Пока современные бизнес-центры можно по пальцам пересчитать. У нас только три таких объекта — “Сокол”, “Панорама” и недавно открылся бизнес-центр “Олимпийский”. Цены аренды в них — около $40 за 1 кв. м в месяц. Но город стимулирует инвесторов развивать офисные проекты. Ставку аренды земли в инвестдоговорах по таким проектам мы понижаем. Мы разбили город на 100 территориальных зон, и в каждой зоне у нас действуют свои коэффициенты, которые регулируют инвестдеятельность.

— Какова в среднем себестоимость строительства в городе?

— В Сочи себестоимость — один из факторов, который значительно влияет на рост цен. Много трудных площадок. У нас сложная геология. Много оползней. Приходится зачастую глубоко бурить землю или срезать склоны. Себестоимость в жилищных проектах — от $500 и выше на 1 кв. м без отделки. В торговых центрах с отделкой до $2000 доходит.

— Каков срок окупаемости торговых, гостиничных проектов?

— Это все равно что выводить среднюю температуру по больнице. Каждый проект уникален, и его срок окупаемости зависит от множества факторов. Нормальный срок по бизнес-планам — около семи лет.

— Создается впечатление, что Сочи растет ввысь, судя по проектам, которые мне довелось видеть.

— Опять же смотря в каком районе. В центре надо идти ввысь. Это связано и с эффективностью проектов, и с объективной причиной дороговизны земли. Но это должно быть не в ущерб градостроительному облику.

— Как регулируется строительная деятельность в городе? Существует ли генеральный план?

— Генеральный план разработан, но пока не принят. В связи с разработкой ФЦП в него сейчас вносятся некоторые коррективы в соответствии с мероприятиями этой обширной программы. Ожидаем, что в ближайшее время он будет утвержден.

— Есть еще свободные ниши для строительного бизнеса, которые пока не заняты теми или иными игроками?

— На самом деле огромный резерв для инвесторов остается в офисном, торговом, гостиничном и выставочном бизнесе. В городе нет ни одного крупного торгового центра. Два пока только строятся. В Сочи проводится более 50 ежегодных выставок. Но нет ни одного специализированного комплекса для них.

Может, для вас это будет новостью — самый острый дефицит Сочи испытывает в сегменте 5-звездочных гостиниц. У нас нет ни одной. Надо построить более 2000 номеров 5-звездочных, около 10 000 номеров 4-звездочных и 13 500 номеров 3-звездочных. Это большая работа. Первая ласточка уже есть: из отелей класса люкс недавно открылся первый бутик-отель “Гранд Отель СПА Родина” на месте бывшего санатория “Родина”.

— В вашем городе действительно чувствуется недостаток отелей разного класса. Видимо, поэтому несколько лет назад была создана отдельная программа развития гостиничного сектора.

— Если вспомнить историю, с начала 1990-х гг. в Сочи сильно сократилось количество отдыхающих. Их стало еще меньше в год дефолта — в 1998 г. Летом 1999 г., наоборот, начался приток туристов, и это было очень ощутимо. Для многих просто дорого было ехать отдыхать куда-то за границу. А мы, наоборот, не могли всех принять, нам некуда было их расселять. Поэтому началось строительство мини-гостиниц.

Существуют проблемы и с качеством обслуживания. Поэтому лучшие обучающие программы, которые городским департаментом образования разрабатывались для сферы туризма, мы постарались отдельной строкой включить в ФЦП, понимая, какого объема будут инвестиции в ФЦП и Олимпиаду.

— Какие-то из крупных гостиниц вы собираетесь сносить или реконструировать?

— “Москва” будет реконструирована. Старые корпуса отеля “Звездный” (бывшая “Кубань”) владельцы планируют сносить и на их месте строить новые. Существует также проект реконструкции гостиницы “Жемчужина”.

— Неужели невозможно пригласить зарубежных операторов? И будет ли наконец в Сочи Hilton, ведь ходили слухи?

— Несколько зарубежных цепей интересовались городом, в том числе Hilton. Гостиничная сеть Marriott сейчас выбирает соответствующий их требованиям участок. У нас есть площадки, которые мы можем предложить операторам для строительства. Мы не собираемся обременять гостиничных инвесторов долей города в проектах. Это либо 5%, либо продажа участка инвестору в собственность.

— Как вы поступите с частным сектором мини-гостиниц, который, наверное, принимает 90% туристов?

— Мы планируем их организовать. Раньше пытались справиться с ними, издавая разные постановления, но поняли, что это бесполезно. Теперь общая идея такая: создать из этих мини-отелей единую гостиничную сеть, как Holiday Inn в Европе. Это позволит контролировать набор и качество услуг. В этом году мы повысили налог на вмененный доход в некоторых районах. Отель на 10-12 номеров платит $4000-5000 в активный сезон.

Есть некрасивые с градостроительной точки зрения районы, где можно увидеть нагромождение частных гостиниц в самых разных стилях. Будем эту проблему решать. Может быть, с помощью частного бизнеса, который выкупит эти здания и создаст на их месте гостиничные цепи.

автор: admin

Сегодня мы продолжаем рассказ о «летней столице» России, одном из перспективнейших с инвестиционной точки зрения городов, к тому же кандидате на проведение зимней Олимпиады-2014 – Сочи. Участники рынка расскажут о том, как подготовка к олимпийским играм меняет лицо города, и о возможном развитии ценовой ситуации на сочинском рынке недвижимости.

Курорт без гостиниц

В прошлый раз мы говорили о проблемах города, которые предстоит решить, чтобы произвести достойное впечатление на оценочную комиссию, которая прибудет в Сочи в феврале будущего года. Сегодня разговор пойдет в первую очередь о том, что уже сделано в этом направлении. Напомним, что в настоящее время в городе реализуется федеральная целевая программа «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта (2006–2014 годы)». Основная часть инвестиций из федерального бюджета (общий объем – 327 млрд руб.) направляется на развитие туристического и развлекательного комплексов. Это неудивительно для города-курорта, тем более претендующего на олимпийский уровень. К сожалению, приходится отметить, что гостиничный фонд Сочи, действительно, требует серьезных вложений: по разным оценкам, от 65% до 70% отелей города сегодня нуждаются в реконструкции. Впрочем, согласно масштабным планам по развитию города, к Олимпиаде номерной фонд сочинских отелей увеличится на 25 тыс. номеров.

За чистоту города

Как рассказывает директор сочинского представительства инвестиционной группы «Покров» Максим Бабенко, программой развития города не предусмотрена, к сожалению, реорганизация системы утилизации отходов. «Помимо туристически-развлекательной области (что совершенно естественно), из федерального бюджета финансируются рыбохозяйственный комплекс, отрасль переработки и добычи нефти, промышленные предприятия, сельское хозяйство и ЖКХ, – рассказывает эксперт. – Однако проблема утилизации отходов на федеральном уровне не обсуждалась. В то же время именно в этой области в городе серьезные проблемы. А ведь город расположен в 1,5 км от побережья Черного моря».

Олимпийские проекты

Что касается собственно олимпийских проектов, от своих конкурентов – Зальцбурга и Пьенчанга – Сочи отличается прежде всего тем, что вся спортивная инфраструктура здесь будет отстроена «с нуля». В Нижне-Имеретинской долине летом 2006 года начато строительство Олимпийского парка. На средства частных инвесторов возводятся горнолыжные комплексы «Карусель» (строит ОАО «Красная поляна») и «Роза-Хутор» («Интеррос»). «БазЭл» планирует построить в районе Адлера олимпийскую деревню, океанариум, торгово-развлекательный комплекс. Проект горно-туристического центра в окрестностях Сочи, на хребте Псехако, реализует «Газпром», финансирующий и развитие территории Красной Поляны. В целом, к проведению Олимпиады в Сочи будут построены 13 современных спортивных объектов. «В развитие инфраструктуры вложены огромные средства, и, несмотря на то что пока до окончательной реализации этих работ еще далеко, можно быть уверенными, что их осуществление качественно изменит облик Сочи»;, – считает генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин.

В числе громких олимпийских проектов можно назвать и реконструкцию аэропорта в Адлере. Как стало известно 20 ноября, 100% акций аэропорта приобретены структурой «БазЭла» – компанией «ООО “Стратегия-Юг”». Совместно с государством новый собственник займется реконструкцией международного аэропорта Сочи. По данным МЭРТ, в случае если Олимпиада не будет проходить в Сочи, сумма вложений в проект составит $5,6 млрд, в случае же выбора «летней столицы» России хозяйкой зимних игр 2014 года эта сумма вырастет до $8 млрд.

Быть или не быть?

Разница между суммами, которые будут вложены в реконструкцию сочинского аэропорта в том или ином случае, наводит в свою очередь на мысль: а что будет с олимпийскими объектами, если игры будут все же проходить в другом городе? Или, если думать более позитивно, что будет с ними после Олимпиады? «Даже если рассматривать самый «рисковый» вариант – если зимняя Олимпиада 2014 года обойдет Сочи стороной – инвестиции в этот курорт уже не остановить, – считает коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. – Несмотря на все возможные риски, и в том числе юридические (участков под первичную застройку давно нет, и девелоперы вынуждены приобретать земли вторичного рынка, что всегда связано с необходимостью тщательной проверки), мы планируем только увеличивать расходы в Сочи»;.

Инфраструктура города разрабатывается с тем расчетом, что олимпийские объекты будут использоваться при любом исходе дела, объясняет Максим Бабенко: «Так, например, в Олимпийском парке будет каток, на котором впоследствии смогут проводиться тренировки и соревнования. И, конечно, курорт, особенно такого уровня, как Сочи, всегда найдет применение гостиницам (тем более отелям класса 3-4 звезды, которых в городе сейчас не хватает). Излишне говорить о пользе для города и таких проектов, как реконструкция аэропорта и строительство дорог». Впрочем, по словам Бабенко, далеко не все проекты, скорее всего, будут реализованы в том случае, если Сочи не станет столицей Олимпиады-2014. Так, проект строительства 45-километровой дороги от Красной Поляны до Ейска (способный частично решить транспортную проблему Сочи) пока находится в стадии разработки. И если олимпийская комиссия выберет для проведения игр другой город, дорога вряд ли будет построена.

Что будет с ценами

В любом случае, считают участники рынка, цены на сочинскую недвижимость будут только расти. «Конечно, такого роста, как был в этом году (напомню, что Сочи обогнал и Москву, и Петербург), ждать не стоит. Думаю, что уровень роста приблизится к среднему по стране, то есть к 15–20% в год», – считает Денис Семыкин. Дать точный прогноз по ценам сейчас вряд ли получится, уверен Максим Бабенко: «Сейчас город ждет как минимум приезда оценочной комиссии, поэтому до февраля и, возможно, до июля (когда будет выбрана олимпийская столица) все замерло, тем более на фоне так называемого отката сезона, – говорит эксперт. – Впрочем, в том, что цены будут расти, сомнений нет, вопрос только в том, насколько быстрыми темпами».

автор: admin