На первичном рынке города в прошедший месяц наблюдался противоречивый поиск застройщиками нового уровня цен – на разные объекты цены увеличились, по большей степени, на основе субъективного решения продавцов. Ситуация отчасти напоминала прошлогодний московский взлет в феврале 2006 года. Застройщики, под наплывом клиентов перевыполняли план реализации, закрывали продажи, и в авральном режиме решали насколько следует повысить цены. Так, например крупный застройщик СУ-155 закрыл тогда продажи и через неделю вышел с 20% надбавкой. Однако, в отличие от Москвы сочинские застройщики перестарались. Единовременное повышение по многим объектам на 35-50% не нашло отзыв в кошельках покупателей, и, после того как продажи остановились, начинает работать механизм скрытых скидок. После того, как ситуация на рынке станет стабильной DailyStroy опубликует очередные индексы максимальных и минимальных цен на рынке новостроек города.
Вместе с тем, общий рост ценовых показателей вторичного рынка: +74,8% за год находится в обычном для крупных городов страны диапазоне. Так, мы уже писали, что цены в городах: Нижний Новгород (+84%), Пермь (+77%) , Красноярск (+74%), Новосибирск (+73%), Омск (+71%), Ростов-на-Дону (+675) росли с сентября 2006 года такими же темпами. Некоторые испытывали такой же единовременный ценовой шок как и Сочи.
Спусковым крючком роста для Сочи стало решение МОК, которое перевело город из разряда, важных только для отдыхающих россиян, в разряд важных уже геополитически, для широкого круга инвесторов. Возможности получения городом в будущем более высокого дохода резко возросли. В связи с этим произошла и переоценка недвижимости. Однако, если в предыдущие месяцы переоценка носила спекулятивный характер, в дальнейшем произойдет уточнение ценовых характеристик и поиск нового стабильного уровня цен на рынке.
Несмотря на то, что в последнюю неделю августа происходила незначительная коррекция цен, по нашему мнению значительной коррекции не произойдет. Более того, рынок еще немного вырастет. Потенциал роста при этом незначительный 5-10% до конца года.
Если продавцом является юридическое лицо, от его имени обычно выступает представитель исполнительного органа (член правления, председатель правления и т.п.) Справку о должностных лицах интересующего Вас предприятия и правах их подписи можно получить в Регистре предприятий Латвийской Республики. Необходимо обратить внимание и на то, что законодательство ЛР в области коммерческих прав допускает право на совместное подписание договора двумя и более должностными лицами, это означает, что каждый договор должен быть подписан всеми лицами с правом подписи. Довольно часто на предприятиях для выполнения ряда заданий выдают доверенности различного предназначения, к таким документам следует относиться с повышенным вниманием, так как подобная доверенность выдается легко, да и отозвать ее нет особой сложности, но проверить, является ли доверенность отозванной (для чего, возможно, придется прочесть все номера газеты ”Latvijas Ve-stnesis”) весьма затруднительно. Если Вам предъявляется доверенность, надо всё узнать о доверенном лице. Текст представленной Вам доверенности следует внимательно изучить, прочесть слово за словом, особо обратив внимание на область применения доверенности — и убедиться, есть ли у лица, получившего доверенность, вообще право изымать собственность доверителя или каким-либо другим способом распоряжаться ею. Нередко бывает, что доверенность предусматривает совсем другое, начиная с осуществления коммунальных и налоговых платежей, ведения хозяйства и управления им и заканчивая правом на получение документов от третьей стороны, только не предусматривает отчуждение собственности. Для иллюстрации сказанного — в приложении-1 к данному материалу приведен пример из недавней практики нашей фирмы (”Доверенное лицо, которому не стоило доверять”).
В случае отсутствия документов, удостоверяющих собственность, в интересах покупателя выяснить также соответствие других представленных документов на недвижимость на предмет соответствия ее фактичскому положению. Одним из таких документов является инвентаризационное дело постройки (квартиры, дома, нежилого помещения).
Если собственником является физическое лицо, следует выяснить, принадлежит ли собственность полностью этому лицу или яввляется совместным имуществом с супругом, так как одной из причин отказа регистрации прав на собствненность в земельной книге может быть отсутствие согласия на продажу супруга (супруги) продавца. Положение о совместном имуществе супругов запрещает продавцу распоряжаться единолично имуществом без согласия супруга (супруги) (90 статья Гражданского кодекса ЛР). Действия, противоречащие указанной статье, квалифицируются как нарушение запрета, что дает второму супругу право оспорить соответствующую сделку.
После ознакомления покупателя с доверенностью и документацией недвижимого имущества, можно приступить к сделке по покупке имущества, обговорив в договоре купли(или в приложениях к нему) абсолютно все аспекты сделки.
Если для полного внесения суммы покупки недвижимости в распоряжении покупателя недостаточно финансовых средств, или дом, который покупатель выбрал, на земельном участке еще не построен, в связи с чем также нет полностью предмета договора, предварительно можно заключить договор задатка, который подтверждает намерение покупателя купить, а продавца — обязательство продать собственность, которая появится позже, по обоюдно оговоренной цене.
В чем преимущества заключения договора на эксклюзивную продажу недвижимости через риэлтерскую компанию?
1. В первую очередь потенциальным покупателям будет предложена эксклюзивная недвижимость.
2. Заключая эксклюзивный договор, клиенты получают возможность бесплатного поиска нового объекта недвижимости.
3. Эксклюзивный договор на продажу недвижимости гарантирует, что риэлтерская компания отнесется к удовлетворению Вашей заявки с максимально возможным вниманием, ведь от быстрой и выгодной продажи вашей недвижимости по данному договору она получит гарантированное вознаграждение. При выборе обычного варианта продажи через риэлтеров, без эксклюзивного договора, ожидание может затянуться, так как подобных предложений в базах компаний огромное количество, и покупателей на всех, конечно же, просто не хватает. Заключив договор на эксклюзивную продажу, вы можете быть уверены, что ваш объект недвижимости будет предложен потенциальным покупателям в первую очередь.
4. В крупных риэлтерских компаниях работают профессионалы своего дела, поэтому сделка будет совершена по всем правилам, с грамотным юридическим оформлением необходимых документов. За этим проследят штатные юристы, которые, к тому же, бесплатно проконсультируют вас по любым юридическим вопросам.
5. Продажа недвижимости по эксклюзивному договору абсолютно безопасна и подразумевает полную конфиденциальность.
6. Вы экономите деньги, не тратясь на рекламу своего предложения. Компания берет на себя все расходы по организации широкомасштабной рекламной компании по продаже вашей недвижимости. Специалисты компании разместят рекламу в СМИ: в тематических печатных изданиях, на досках объявлений, в эфире телеканалов (объявления, бегущая строка) – ваше предложение увидят тысячи людей.
7. Кроме того, информация о вашем объекте недвижимости будет разослана партнерским агентствам. А на главной странице корпоративного сайта компании будет бесплатно размещена реклама – так о продаже вашего объекта недвижимости узнает еще и многомиллионная аудитория интернет-пользователей.
В чем выгода при заключении эксклюзивного договора?
Выгода от продажи недвижимости путем заключения эксклюзивного договора с риэлтерской компанией очевидна: быстро, без лишних финансовых и временных затрат вы продадите свою недвижимость и даже сэкономите на покупке новой!
От вас требуется только одно: оценить недвижимость (компании обычно предоставляют услуги собственных оценщиков) и заключить договор.